Real opcje biorąc czas i looking ahead

Ilias Konstantopoulos - Dyrektor Finansowy Sam Damiani - TD Securities Pammi Bir - Scotia Capital Alex Avery - Światowe rynki CIBC Zapraszamy na konferencję do Granite REIT. W dniu dzisiejszym rozmawiam z Państwem: Mike Forsayeth, dyrektor generalny i Ilias Konstantopoulos, dyrektor finansowy. Zanim rozpoczniemy dzisiejszą rozmowę, chciałbym przypomnieć, że wypowiedzi i informacje zawarte w dzisiejszej dyskusji mogą stanowić wypowiedzi prognozujące i przyszłościowe informacje, a rzeczywiste wyniki mogą się znacznie różnić od wszelkich wniosków, prognoz lub projekcji. Oświadczenia i informacje są oparte na pewnych istotnych faktach lub założeniach, odzwierciedlają bieżące oczekiwania zarządu i podlegają znanym i nieznanym ryzykom i niepewnościom. Te czynniki ryzyka i niepewności są omawiane w materiałach Granites, składanych od czasu do czasu przez kanadyjskich urzędników papierów wartościowych i amerykańską Komisję Papierów Wartościowych i Giełd, w tym w sekcji czynników ryzyka w rocznym formularzu informacyjnym na 2018 r. Złożonym 1 marca 2017 r. Czytelnicy ostrzegają nadmierne poleganie na tych stwierdzeniach dotyczących przyszłości oraz na informacjach wybiegających w przyszłość. Granite nie zobowiązuje się ani nie aktualizuje ani nie koryguje żadnego z tych stwierdzeń wybiegających w przyszłość oraz informacji wybiegających w przyszłość, czy to w wyniku nowych informacji, przyszłych wydarzeń lub w inny sposób, z wyjątkiem przypadków wymaganych przez prawo. Ponadto uwagi dzisiejszego ranka mogą zawierać warunki finansowe i środki, które nie mają znormalizowanego znaczenia zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej. Proszę zapoznać się ze zbadanymi połączonymi wynikami i analizami zarządzania finansami oraz analizami na koniec grudnia 31 grudnia 2018 r. Dla Granite Real Estate Investment Trust i Granite REIT Inc oraz innych materiałów złożonych w Kanadyjskich Urzędach Papierów Wartościowych i Amerykańskiej Komisji Papierów Wartościowych i Giełd od czas na dodatkowe istotne informacje. Przypominamy, że to wezwanie jest dziś nagrywane. Teraz zadzwonię do Mike'a Forsayetha. Proszę, proszę pana. Wspaniały. Dziękuję bardzo. Witajcie wszyscy. Dzisiaj dołączyli do mnie John De Aragon, nasz dyrektor operacyjny Lorne Kumer, nasz wiceprezes i współkierujący Global Real Estate, nasz EVP Real Estate Europe, Stefan Wierzbinski i oczywiście Ilias Konstantopoulos, nasz dyrektor finansowy, który będzie omówienie niektórych szczegółów naszych wyników finansowych za kilka chwil. Zwróć uwagę na nieobecność Jen Tindale, który był naszym Głównym Radcą Prawnym. Jen przyjęła inną pozycję z powodów osobistych, głównie pracę, która była 20 minut od jej domu, zamiast prawie dwóch godzin i życzymy jej wszystkiego najlepszego. Nasze poszukiwania nowego radcy prawnego są już w toku. Pod względem operacyjnym nasz czwarty kwartał był zgodny z naszymi oczekiwaniami, chociaż należy zauważyć, że raportowane wyniki odzwierciedlają wpływ kosztów związanych z wykupem obligacji w grudniu 2018 r., Wyższe wynagrodzenie oparte na akcjach z uwagi na naszą cenową cenę jednostkową i dodatkową księgowość korekta liniowa wynikająca z niektórych umów leasingu zawartych w umowie najmu Magna ogłoszonej w październiku. Bazowy przepływ środków pieniężnych generowany z naszych operacji na rynku nieruchomości był na dobrej drodze i nie było niespodzianek. Nasz czwarty kwartał zamknął bardzo dobry rok dla Granite. Wraz z osiągnięciem strategicznych priorytetów Granites 2018, weszliśmy w 2017 r. Z długoterminową stabilnością i lepszą widocznością naszych strumieni przychodów, a średnia ważona przez portfel ważona przez okres siedmiu lat wynosi 10,7, a dla nieruchomości specjalnych - korzystny harmonogram spłaty zadłużenia ze średnią ważoną. oprocentowanie 2,53 piąty z rzędu roczny wzrost naszej dystrybucji bilans nieobciążony zabezpieczonym długiem niższy koszt kapitału i zdolność pożyczkowa przekraczająca 1 miliard CAD, z wykorzystaniem naszego docelowego wskaźnika dźwigni w zakresie 40. Patrząc w przyszłość, widzimy możliwości tworzenia wartości, ponieważ budujemy na naszych solidnych fundamentach nie tylko inwestując w naszą bazę aktywów, wykorzystując nasz bilans, ale także aktywnie zarządzając naszym istniejącym portfelem nieruchomości. Jak już wspomniałem w 2017 r. I później, będziemy realizować inwestycje w nieruchomości i portfele oraz potencjalne akwizycje spółek, koncentrując się na kapitalizacji wszelkich dysproporcjach regionalnych i zakłóceniach rynku w skali międzynarodowej. Będziemy realizować możliwości rozwoju z poziomu istniejącego portfela Granit oraz z nabytych aktywów nieruchomości. Spójrzmy na wspólne przedsięwzięcia i podobne ustalenia z naszymi lokalnymi partnerami operacyjnymi. Kontynuuj ukierunkowaną sprzedaż niektórych nieruchomości niezwiązanych z podstawową działalnością, głównie dzierżawionych przez Magna. Cóż, popatrzmy na dalsze inwestycje z naszymi najemcami, w tym Magna, w celu wsparcia ich rozwoju. Z tymi ramami jako tło, Ill zarysować niektóre z naszych kluczowych priorytetów na 2017 r. I dać kolor na rynku i jak to wpływa na to, gdzie byliśmy i gdzie będziemy spędzać czas. Dwa pierwsze priorytety w ramach naszego obecnego portfela to jeden z trzech znanych miejsc pracy w 2017 r., Obiekt o powierzchni 307 000 stóp kwadratowych w Novi, w stanie Michigan, o powierzchni 300 000 stóp kwadratowych w Altbach w Niemczech, oba wygasają po 1 kwartale i 9 akrach ziemi w GTA, który jest obecnie objęty opcją Magna. Rocznie razem przyczyniły się one do około 9 milionów CAD przychodów. W odniesieniu do Novi, zaangażowaliśmy lokalnego partnera i zauważyliśmy pewne zainteresowanie stroną w formie zapytań ofertowych, na które odpowiedzieliśmy, gdy chcemy zmienić położenie budynku. W Altbach Niemcy pracowały nad zakończeniem procesu z Magna i oceną wielu przyszłych opcji użytkowania. W przypadku dziewięciu akrów w GTA przygotowywano się do wprowadzenia na rynek pod wynajem, być może w formie "build-to-suit" lub na sprzedaż. Naszym drugim priorytetem w odniesieniu do naszego obecnego portfela jest okres wygaśnięcia umów dzierżawy, z możliwością przedłużenia tylko dwóch umów leasingu na 2017 r., Co stanowi jedynie 123 000 stóp kwadratowych. W 2018 r. Planujemy odnowienie 29 umów najmu. Stanowią one około 4,2 mln stóp kwadratowych i prawie 25 mln CAD przychodów. Większość z nich odnosi się do wcześniejszych wygaśnięć w 2017 r., Które zostały odnowione na pięć lat i tym razem oczekują silnego wskaźnika zatrzymania. Z punktu widzenia akwizycji aktywnie szukaliśmy i sprawdziliśmy ponad 2 miliardy CAD potencjalnych możliwości, z których zdecydowana większość pojawiła się poza Europą i gdzie zaczęły pojawiać się kolejne portfele do sprzedaży, szczególnie w Europie Środkowej, gdzie jest wiele funduszy. zaczynają zarabiać na swoich inwestycjach. Uważamy to za pozytywny rozwój dla Granite. W Kanadzie ceny pozostają dla nas zbyt słabe i okazało się, że podstawowa wartość naszych ziem, głównie w GTA, skłania nas do spojrzenia na przebudowę i przestawienie niektórych naszych nieruchomości na alternatywne, najwyższe i najlepsze wykorzystanie. Podczas gdy w USA widzieliśmy pewne możliwości dodawania wartości za pośrednictwem naszych lokalnych partnerów, które mogłyby być dla nas atrakcyjne. Nadal lubimy rozwój. Na tym froncie oprócz wspomnianych już przykładów repozycjonowania analizowaliśmy możliwości rozwojowe dotyczące naszych 30 akrów w Indianapolis, Polska kontynuuje proces wynajmu i nadal oceniała możliwości rozwoju związane z 20 akrami ziemi sąsiadującej z naszymi obiektami w Milton. Na koniec, Magna Granite kontynuowała dyskusję o dalszych możliwościach inwestycyjnych w naszym portfelu, aby dostosować się do wzrostu Magnas. Ogólnie rzecz biorąc, biorąc pod uwagę położenie Granite, z pewnością mój entuzjazm dla Perspektywy wzrostu i tworzenia wartości nigdy nie był silniejszy. Egzekucja nadal jest kluczem do odblokowania wartości, ale także cierpliwości. Inwestowanie w nieruchomości jest długoterminową propozycją i najlepiej nadaje się dla inwestorów o podobnym długim horyzoncie czasowym. Jako zespół kierowniczy skupialiśmy się właśnie na tym tworzeniu długoterminowych wartości. Dzięki temu przekażę to Ilias, aby przejrzeć niektóre z najważniejszych wydarzeń finansowych w tym kwartale. Dziękuję, Mike. Dzień dobry wszystkim. Na krótką chwilę przedstawię ci najważniejsze informacje finansowe za czwarty kwartał i rok zakończony 2018. Granica generowała FFO w kwartale 26,2 miliona CAD lub 0,56 CAD na jednostkę w porównaniu z 39,5 miliona CAD lub 0,84 CAD na jednostkę w poprzednim roku. okres roku. Spadek FFO wynikał głównie z 11,9 mln CAD lub około 0,25 USD na jednostkę kosztów umorzeń poniesionych w związku z emisją 400 mln USD obligacji w grudniu, a także niewielki spadek przychodów z czynszów o około 6 mln CAD i wzrost podatków bieżących o 0,0 mln CAD. Obligacje o wartości 400 mln CAD mają okres siedmiu lat i są dojrzałe w listopadzie 2023 roku. Zostały one zamienione na odsetki Europay w wysokości 2,43 w celu zabezpieczenia części naszych denominowanych w euro przepływów pieniężnych z naszych europejskich nieruchomości. Wpływy z obligacji, wraz z dostępnymi środkami pieniężnymi, zostały wykorzystane, aby wymienić wcześniej wykupione na początku wszystkie nasze 200 milionów CAD o wartości 2018 skryptów dłużnych dwa, zakup udziałów mniejszościowych w pięciu nieruchomościach za łączną kwotę 21 milionów CAD, w tym składnik warunkowej zapłaty i refinansujemy 105 milionów euro związanego z zabezpieczonym długiem i 3, aby sfinansować 72 miliony CAD w rozbudowanych budynkach, które nabyliśmy od Magna w styczniu 2017 roku. W wyniku refinansowania papierów dłużnych Granite spodziewa się uzyskać roczne oszczędności odsetkowe, o czym wspomniał Mike, około 22,8 miliona CAD lub około 0,06 CAD za sztukę w przyszłości. Nasz średni ważony koszt długu wynosi 2,53. Nasza całkowita dźwignia finansowa wynosi 25, a nasza płynność w formie gotówki i ekwiwalentów środków pieniężnych, a także dostępna niezabezpieczona linia kredytowa są dostępne i została przedłużona o jeden rok i dojrzewa w lutym 2019 r. Dodatkowe wydarzenia za rok zakończony 2018 r. Obejmują FFO o 149,7 miliona CAD lub 3,38 CAD za sztukę w porównaniu z 33,36 CAD za jednostkę w 2018 roku. Spadek FFO o rok do roku wynika przede wszystkim z 11,9 miliona CAD kosztów wcześniejszego wykupu. Pozostałe kluczowe elementy wpływające na zmianę FFO to: Przychody z czynszów w ujęciu rok do roku wzrosły o 7,1 mln CAD, czyli 0,15 USD za sztukę i składały się z następujących trzech składników, korzystnych ruchów kursowych w wysokości 5,2 mln CAD w wyniku deprecjacji dolara kanadyjskiego w stosunku do euro a dolara amerykańskiego średnio w ciągu drugiego roku, umowne korekty czynszów, ukończone projekty, odnowienia umów leasingu i niektóre inne mniejsze produkty przyczyniły się łącznie na sumę 55,2 mln CAD, a trzecie i na końcu, zrekompensowały sprzedaż nieruchomości, która zmniejszyła przychody o około 3,2 miliona CAD. Po stronie kosztów wzrosły koszty operacyjne nieruchomości o 0,5 mln GBP. GampA zmniejszyła się nieznacznie o 0,3 miliona CAD. Koszty odsetek były wyższe o około 0,9 miliona CAD. Wreszcie, podatki obrotowe wzrosły o 3 miliony CAD głównie z powodu naszych zagranicznych jurysdykcji, a dokładniej, Austrii. Łącznie wzrost netto w pokryciu kosztów wyniósł 4,4 miliona CAD lub około 0,09 CAD na jednostkę. Po stronie bilansu wartość MSSF naszego portfela nieruchomości inwestycyjnych wyniosła na dzień 31 grudnia 2018 r. 2,65 mld CAD, co oznacza ogólną stopę kapitalizacji 8 osób. Zauważycie to dodatkowe ujawnienie na stronie 12 naszego MDampA. W ciągu roku firma Granite odnotowała całkowite zyski z tytułu wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych o wartości około 176 milionów CAD, głównie za sprawą pozytywnych zmian związanych z odnowieniami i rozszerzeniami związanymi z 15 nieruchomościami Magna, o których wcześniej informowaliśmy w dniu 3 października 2018 r. utrzymanie nakładów kapitałowych w wysokości 2,2 miliona CAD i wydatkowanie CAD.27,2 miliona w CapEx na rozwój lub ekspansję. W końcu, sprzedaliśmy siedem non-core nieruchomości o wartości brutto w wysokości 42 milionów CAD w ciągu roku. Na koniec roku wartość księgowa naszego całkowitego zadłużenia wynosiła około 657 milionów CAD, co odpowiada całkowitej dźwigni finansowej równej 25. Nasze kapitały własne jednostek uczestnictwa wynosiły 1,95 miliarda CAD, co stanowi po odjęciu odroczonych podatków netto w wysokości 232 milionów CAD. Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej za rok wyniosły 160 milionów CAD i były w dużej mierze niezmienione rok do roku. W naszym zestawieniu przepływów pieniężnych zauważysz, że udostępniliśmy dodatkowe informacje, aby podkreślić prowizje leasingowe zapłacone w wysokości 22,5 miliona CAD oraz dodatki najemców, które zostały wypłacone w wysokości 1,2 miliona CAD w 2018 roku, w porównaniu z CAD1. Odpowiednio 6 mln i 0,6 mln CAD w 2018 r. Wreszcie, wypłacone wypłaty wyniosły 22,40 CAD za sztukę i 22,30 CAD za sztukę odpowiednio w 2018 r. I 2018 r., Z odpowiednimi wskaźnikami wypłaty do porównywalnego FFO na poziomie 71 i 68, odpowiednio. Roczne rozkłady na rok 2017 wynoszą 26,60 CAD na jednostkę na podstawie aktualnej miesięcznej kwoty dystrybucji w wysokości 0,207 CAD na jednostkę. Wreszcie, nie dokonywaliśmy żadnych zakupów w ramach oferty wystawcy w normalnym kursie w ciągu roku, od kiedy został wprowadzony po raz pierwszy w kwietniu 2018 r. W tym momencie przekażę połączenie do Mike'a. Dzięki, Ilias. Sukces Granites w 2018 roku był napędzany przez ludzi, silny zespół zarządzający, wspierający zarząd i doskonały personel. Kończąc, chciałbym podziękować wszystkim za ich ciągłe zaangażowanie w Granite. Dzięki temu zwrócę go operatorowi, aby sprawdzić, czy ktoś ma jakieś pytania. Instrukcje dla operatora. Mamy pytanie z linii Sam Damiani z TD Securities. Proszę iść naprzód. Tylko na podstawie twoich komentarzy na temat przejęcia, Mike, rozmawiałeś o możliwościach w Europie Środkowej, czy możesz po prostu dać nam znać, jakie rodzaje nieruchomości są dostępne i jakie są rynki i jakie są ich wskaźniki na rynku? To, co widziałem, to - kiedy mówię Europa Środkowa, Polska jest silnym tematem, kiedy o tym rozmawialiśmy, a także Niemcami, trochę w Holandii. A to, co widziało się w Polsce, jest dużo na rynku, niektóre fundusze hedgingowe chcą zarabiać na swoich inwestycjach. To tylko obserwacja w tym czasie. Stopy kapitalizacji w tej chwili są - teraz oczekiwania są nieco wysokie, skąd byśmy chcieli, ale zobaczymy, jak to się rozwinie. Mike, jaka jest różnica w stopie kapitalizacji na tym rynku w stosunku do, powiedzmy, Europy Zachodniej lub Kanady, powiedziałbym 7, 7,5 na tym rynku - na tym polskim rynku, a na pewno w Kanadzie, znasz jego 5. pod. o w Albercie Czy szukasz - czy jest jakaś wola z twojej strony, aby zaangażować się w ten rynek potencjalnie, ponieważ rynek odzyska ogólny ogólny wynik. Zobaczymy, jak ceny - strona przemysłowa utrzymywała się dość dobrze w Albercie, na tym etapie, ale zobaczymy, jak się to rozwinie. Kanada jest naszym rodzimym rynkiem, chcielibyśmy tu zainwestować. Mieliśmy zamiar trochę dłużej to poczekać. W porządku. Może po prostu skończę, a potem oddzwonię, to jest tylko czynsz za linię prostą w czwartym kwartale, jeśli mógłbyś dać znać, jak to będzie wyglądać w Q1. Co konkretnie spowodowało, że stosunkowo duża liczba w Q4 Tak, duża liczba w czwartym kwartale, w dużej mierze, jak wspomniałem w moich wstępnych uwagach, była taka, jak w przypadku transakcji z Magną w dniu 3 października, naprawdę przede wszystkim, kawałkiem związanym z centralą. Uwolnienie i przedłużenie tego, jak powiedzieliśmy wcześniej, praktycznie zmniejszyło się o połowę. Następnie, właśnie w świecie księgowości, zaczynasz to od dnia, w którym faktycznie robisz - podpisujesz odnowienie. Tak właśnie to prowadziło, podobnie jak kilka innych małych. Tak więc, zobaczysz ten rodzaj ogólnego przejścia przez to odnowienie. Tak więc, Q1, podejrzewam, że będzie podobny do Q4, ponieważ odnosi się do tej prostej korekty idącej do przodu. Więc po prostu przypomnij mi, siedziba Magna na podstawie czynszu gotówkowego - że czynsz miał być kontynuowany, myślę, że to był koniec 2017 r. To prawda. Tak, podstawa gotówki, jesteś na haju, Sam. Gotówka będzie kontynuowana - nie przepraszam, pieniądze zmienią się 1 stycznia 2017 r. Okay, więc to powinno prowadzić znacznie inny numer czynszu za linię prostą w Q1, a następnie nie, zaczyna się - robisz to od października - - faktycznie, musieliśmy zrobić to od 1 października i powiedzieć, że pieniądze przychodzą na następne 6 lat, 6,25 lat i dzielą je przez 6,25 lat. Racja, ale jeśli czynsz dzierżawny spada z Q4 do Q1 i zamierzam zakładać, że spadnie. Nie, linia prosta nie spadnie, gotówka spadnie. Dokładnie. Przepraszam, ale dostosowanie się zawęzi, ponieważ Delta będzie znacznie inna. Tak. Uczciwy punkt, tak. Instrukcje dla operatora. Nasze następne pytanie pochodzi z linii Pammi Bir, Scotia Capital. Proszę iść naprzód. Mike, powracając do komentarzy dotyczących europejskiego otoczenia zakupowego, możesz wypowiedzieć się na temat jakości aktywów, które widzisz. Po drugie, czujesz się dzisiaj pewniej niż, powiedzmy, kilka miesięcy temu, że możesz przeprowadzić transakcję. Po pierwsze, powiedziałbym, że jakość mixu po stronie aktywów. Widzieliśmy niektóre z teczek, widziałem w nich dobre rzeczy z niezbyt dobrym materiałem. Ale widzieli jakąś przyzwoitą jakość w portfelach, ale niektórzy z nich mieli do niej przywiązane włosy, a niekoniecznie coś, z czym nie można sobie poradzić, ale wszystko na temat ceny. I jeśli chodzi o twoje drugie pytanie, tak, przy większej objętości i większej aktywności, tak, czuję się lepiej, jeśli chodzi o umiejętność przeprowadzania transakcji, a my prawdopodobnie byliśmy 6 miesięcy temu, tak. I właśnie na tym, czy masz jakiekolwiek oczekiwania, ile gotówki, na której siedzisz, może zostać rozmieszczone w ciągu roku. Naprawdę trudno powiedzieć, Pammi. Spojrzeliśmy na taki, który był znaczący i mogliśmy wziąć dużo gotówki i wykorzystać wiele możliwości, więc będzie to sytuacja sytuacyjna, ale widzimy portfele wielkości. Niestety, nie mogę komentować terminów mówiących dokładnie kiedy. Okay, może po prostu przełączanie biegów. Właśnie wracając do twoich komentarzy wokół aktywów Indiany lub możliwości rozwoju tam, jest to, że strona jest obecnie wprowadzana na rynek Czy najemcy wyrazili wszelkie możliwe zainteresowanie Jest to obecnie na etapie planowania. Nic więc - mówię po prostu, pracowałem już na etapie planowania, nie mamy najemców, którzy zostali zidentyfikowani, ani niczego innego, ale na bardzo dobrym rynku i dobrym parku. Okej, więc wygląda na to, że jest dość wcześnie, To jest wcześnie, tak. Dobrze. W porządku, to może na samym końcu, po prostu chciałem wyjaśnić, ale w odniesieniu do wakatów Magna - lub nadchodzących wakatów w Q2 dla Niemiec i Stanów Zjednoczonych tych dwóch nieruchomości, a potem połączyliście to z, jak sądzę, około 6 milionów CAD obniżki czynszu, które zostały wynegocjowane, część przedłużenia umowy najmu, to wszystko w pełni - czy te pełne roczne kwoty są odzwierciedlone w rocznych opłatach za dzierżawę? Tak, ALP - śmiało, Ilias. Przykro mi, zamierzałem powiedzieć, Pammi, że w ALP są 3 miesiące, które faktycznie będą otrzymane w FY17. Roczna stopa zwrotu z tych konkretnych nieruchomości, o których wspomniał Mike, wynosiła 9 milionów CAD, z czego niektóre są w ALP, ponieważ w ALP bierzemy miesiące, w których otrzymamy czynsz. Jednak dla celów rocznej stopy realizacji łączna liczba wolnych miejsc pracy wyniosłaby 9 milionów CAD. Rozumiem. Być może w końcu, po prostu biorąc pod uwagę całą dyskusję wokół amerykańskich polityk handlowych i możliwych implikacji, czy możesz po prostu wypowiedzieć się na temat jakichkolwiek implikacji, które widzisz z szacunkiem lub możliwymi konsekwencjami, jak sądzę, w odniesieniu do Twojego portfela Czy są jakieś obszary budzące obawy z szacunkiem? do dowolnego amerykańskiego majątku, a nawet do kanadyjskiego majątku, który właśnie dostał ekspozycję Magna. Trzymaj się tej myśli, Ilias miał komentarz na twój temat - po stronie przychodów. Tak, dodałem tylko trochę więcej kontekstu wokół tych wolnych miejsc. Oczywiście przesunięcie, Pammi, o stwierdzenie tego, co zostało powiedziane wcześniej, to ekspansja, którą kupiliśmy, również przyczyniłoby się i oczywiście przyczyniłyby się one do około 4,4 miliona, czyli około 5,5 miliona CAD rocznie. Ta cała transakcja ogólnie rzecz biorąc, pod względem pieniężnym była na bieżąco praktycznie neutralna, Pammi. Po prostu chciałem to podkreślić. Twoje pytanie dotyczy - myślę, że odnosisz się do NAFTA i potencjalnych renegocjacji tego tak. Z naszej perspektywy, kilka rzeczy, jeden, myśląc o naszym największym najemcy w Magna - usłyszałeś Magna, oni wypuścili swoje wyniki, rozmawiali z faktem, że tak, mogą być potencjalne negatywne implikacje dla nich w globalnym świecie OEM . Ale kluczową kwestią jest również to, że jest naprawdę wcześnie, tak naprawdę nikt nie wie na tym etapie. Jak myślisz o nas w szczególności, nie byli - byli poza Meksykiem. Po stronie kanadyjskiej renegocjowaliśmy nasze trzy największe nieruchomości w tym miejscu do 2032 r. Ponadto, widziano ekspansje i inwestycje w nasze kanadyjskie nieruchomości z perspektywy Magna. Ostatnia kwestia, po stronie Stanów Zjednoczonych, w zakresie, w którym jest większy nacisk ze strony Stanów Zjednoczonych, faktycznie dobrze pozycjonuje nasze amerykańskie nieruchomości. I mamy kolejne pytanie z linii Sam Damiani, TD Securities. Proszę iść naprzód. Zaledwie w 2018 roku, możesz dać nam trochę koloru pod względem liczby nieruchomości, jedne z największych nieruchomości w tej grupie aktywów Niektóre z największych, może po prostu będę niedostrzegalny-- Typy zbyt małe tutaj Mogę przeczytać, Sam, dlaczego nie wrócę do ciebie. Wrócę do tego po tym. Jest mieszany worek, tam 29 dzierżawek w tej grupie. Pojawiają się niektóre z naszych - w Europie, Holandii i Niemczech - ale większość z nich jest naprawdę związana z wieloma mniejszymi nieruchomościami z portfela Magna, które mieliśmy w 2017 roku, które zostały oddane i wydane przez 5 lat, o czym wspomniałem w moich wstępnych uwagach. W tych 2018 nie ma naprawdę wielkich rozmiarów, które mogłyby przechylić ją w taki czy inny sposób. Prawdopodobnie jest za wcześnie, aby mówić o tym, jaki czynsz będzie odnawiany. Ale jak myślę, że w 2017 roku, był nieco niższy reset, zamierzam wyrzucić numer z rzędu od 10 do 15 na czynsz. To prawdopodobnie nie jest dokładne. Ale czy powiedziałbyś, że rynek czynszów za te budynki był stabilny? Zwiększyłeś lub zmniejszyłeś? Nie chcesz też dawać napiwków tutaj oczywiście, ale czy jest jakikolwiek kolor, który możesz podać w zakresie poradnictwa - Myślę, że na - twoim obserwacja jest prawidłowa i to było na własnościach Magna, w kategoriach były redukcje. Nie spodziewałem się, że tym razem ponownie, w dowolnym momencie. Więc mamy - tam jest około 14, które reprezentują około 7,5 miliona CAD z ALP w tych 2018. Nie spodziewali się tam żadnych obniżek, potencjalnie niektórych, ale na pewno nie patrzyli na żadne obniżki. Z drugiej strony, ponieważ odnosi się do reszty portfela, w pozostałej części mogą istnieć pewne możliwości po stronie odnowienia. Czy z Magną można mówić o zachęcie, by wpłynąć na te Nie Nie, jak to było w niedostrzegalnym Nie, nie. Nie chodziliśmy tam ponownie. W porządku. Jeśli więc chcesz dokonać akwizycji w zakresie 7 do 7,5 stopy procentowej w Polsce, jakie jest otoczenie finansowe na tym rynku, jak na przykład spłacać 5-letnie 10-letnie zadłużenie na tych nieruchomościach. Czy spojrzałbyś na to, Kanadyjski kontrakt zamiany ponownie Wed, aby kontynuować z naszą obecną filozofią finansów, która jest niezabezpieczona i zamień na euro. W porządku. Po prostu szybko, uzasadnienie dla niezabezpieczonych, w przeciwieństwie do robienia niektórych zabezpieczonych lokalnie. Jaka jest racjonalność, myślę, że jest - dla nas jest to trochę łatwości administracji. Nie jest to duża rozpiętość z naszego końca pod względem określania konkretnej nieruchomości według nieruchomości. Daje nam to trochę więcej elastyczności w kategoriach, jak to rozumiem, przepychając pieniądze z perspektywy przepływu gotówki. Z praktycznego punktu widzenia, myślę, że uciekniemy się do naszej gotówki, biorąc pod uwagę wielkość inwestycji, które rozważalibyśmy w Polsce, więc mamy wystarczającą płynność. Nasze kolejne pytanie pochodzi z linii Alex Avery z CIBC. Śmiało. Mike, mówiłeś o przejęciu, czy raczej o rynku przejęć w Polsce i jesteś optymistą, że zobaczysz więcej nieruchomości na rynek. Czy możesz podać kilka słupków bramkowych pod kątem tego, gdzie oczekujesz, że chciałbyś, aby Granity działały z czasem, uzależnione od znalezienia właściwej nieruchomości i możliwości jej zdobycia? Co to znaczy w kategoriach wartości dolara Jakiego rodzaju, I zgadnij, niektóre bramki na horyzoncie czasowym Czy jest to długoterminowy cel osiągnięcia pewnego poziomu dźwigni lub pewnej wartości pozyskania w dolarach Weve były ładne - w przeszłości nasz docelowy wskaźnik dźwigni ogólnie jest w zakresie 40. Odpowiada to z grubsza ponad około 1 mld CAD zdolności zadłużenia, bez emisji kapitału. Jeśli chodzi o wdrażanie tego, chcielibyśmy wdrożyć to tak szybko, jak to możliwe. To powiedziawszy, będą - jak zawsze konsekwentnie mówiliśmy, będą cierpliwi. Ale to jest całkowita wartość dolara, na którą patrzyliśmy i jeśli wszystko pójdzie dobrze, moglibyśmy wdrożyć dużą część tego w dowolnym momencie. Naprawdę trudno powiedzieć, Alex, jeśli chodzi o to, kiedy to się faktycznie wydarzy, ale najważniejsze jest to, że chcemy to zrobić. Chcemy tego - wykorzystać go i wyciągnąć wartość z bilansu, ale trudno jest na nim określić horyzont czasowy. Okej, zgaduję, że dostrzegłeś szansę w Polsce, gdybyś miał szansę w 2017 roku, aby dać miliard CAD do pracy w Polsce, jest to coś, co Granite byłoby wygodne pod względem zwiększania twojej geograficznej ekspozycji na ten rynek. idźcie wszyscy w Polsce. Nie dałabym w Polsce 1 miliarda CAD. Jeśli spojrzysz na kontekst w wysokości 1 miliarda CAD, chcielibyśmy - z pewnością nasze kluczowe rynki w Europie byłyby, Niemcy, Holandia, Wielka Brytania, Polska są interesujące, ale nie zamierzam włożyć do niego miliarda CAD. . Podobnie, chcemy zaoszczędzić trochę miejsca na być może w USA, gdzie widzimy niektóre - widziałem pewne możliwości tam, o czym wspomniałem po stronie dodanej wartości. Kiedy mówimy o miliardach CAD-1, nie umieszczajmy go w jednym miejscu, a jeśli nie, to zróbmy to w niektórych miejscach na naszych podstawowych rynkach. Czy sądzisz, że rozsądnie byłoby oczekiwać, że będziesz w stanie ukończyć akwizycje o wartości 1 miliarda CAD? Za 5 lat chciałbym powiedzieć za 5 lat, że powinniśmy być w stanie to przełamać, tak. Nie ma dalszych pytań. W tej chwili nie mamy innych pytań, proszę pana. Okay, po prostu chcę - usłyszeliśmy słowo "Polska" i po prostu chcę się zakwalifikować, żeby powiedzieć, że Polska jest tam, gdzie widziało się dużo wolumenu, to nie musi oznaczać, że skakaliśmy oboje w kierunku Polski. Więc chcę po prostu zrobić ten kwalifikator. Właśnie tam widziałem ten trend, jak już wspomniałem, tylko w moich ostatnich komentarzach z Alexem, że nasze główne rynki to Niemcy, Holandia, czy patrząc na Wielką Brytanię, USA i nadal chcielibyśmy coś zrobić w Kanadzie. Ale chcę się tylko upewnić, że nikt nie myśli, że skaczą do Polski z wydatkiem miliarda CAD. Dzięki temu, jeśli nie będzie dalszych pytań, zamknę to. Dziękuję wszystkim bardzo. Na razie. Panie i panowie! To kończy nasz dzisiejszy apel konferencyjny. Dziękujemy za twój udział. Wszyscy mają dobrą resztę dnia. Możesz odłączyć swoją linię. Przeczytaj cały artykułReal Options: Bierzemy i patrzymy w przyszłość Omawiamy ostatnie zmiany w teorii opcji rzeczywistych i ich zastosowania w badaniach nad strategicznym zarządzaniem, zbadamy potencjalne trudności we wdrażaniu rzeczywistych opcji w teorii i praktyce oraz zaproponujemy kilka obszarów dla przyszłych badań. Nasz przegląd pokazuje, że realna teoria opcji dostarczyła ważnych wglądów w decyzje dotyczące inwestycji i wyjść, a także w wybór trybów inwestycyjnych. Ponadto, istniejące badania naukowe znacznie przyczyniły się do zrozumienia, czy iw jaki sposób organizacje mogą korzystać z rzeczywistych opcji. Przyszłe badania, które będą rozwiązywać problemy związane z aplikacjami, posłużą do dalszego rozwoju zarówno teorii opcji, jak i praktyki w zakresie zarządzania strategicznego. Jeśli wystąpią problemy z pobieraniem pliku, sprawdź, czy masz odpowiednią aplikację, aby go najpierw wyświetlić. W przypadku dalszych problemów przeczytaj stronę pomocy IDEAS. Zwróć uwagę, że te pliki nie znajdują się w witrynie IDEAS. Prosimy o cierpliwość, ponieważ pliki mogą być duże. Dokument dostarczony przez University of Illinois w Urbana-Champaign, College of Business w serii Working Working with number 06-0114. Opcje prawne: Fotografowanie i patrzenie w przyszłość University of Illinois Omówienie ostatnich zmian w teorii opcji rzeczywistych i ich zastosowań do zarządzania strategicznego badania, zbadać potencjalne trudności we wdrażaniu rzeczywistych opcji w teorii i praktyce oraz zaproponować kilka obszarów dla przyszłych badań. Nasz przegląd pokazuje, że realna teoria opcji dostarczyła znacznego wglądu w decyzje inwestycyjne i wyjścia, a także w wybór trybów inwestycyjnych. Ponadto, istniejące badania naukowe znacząco przyczyniły się do zrozumienia, czy iw jaki sposób organizacje mogą korzystać z rzeczywistych opcji. Przyszłe badania, które będą rozwiązywać problemy związane z aplikacjami, posłużą do dalszego rozwoju zarówno teorii opcji, jak i praktyki w zakresie zarządzania strategicznego. Wzywamy przyszłe generacje badań, aby wzmocnić wpływ rzeczywistych opcji jako wschodzącej dominującej soczewki konceptualnej w zarządzaniu strategicznym. Słowa kluczowe: Opcje rzeczywiste, niepewność, decyzje inwestycyjne, zarządzanie i wydajność Sugerowany cytat: Sugerowany cytat Li, Yong i James, binary option E. i Madhavan, Ravi i Mahoney, Joseph T. Real Opcje: Fotografowanie i patrzenie w przyszłość. Advances in Strategic Management, wol. 24, str. 31-66. Dostępne na SSRN: ssrnabstract1138464 State University of New York w Buffalo (email) Young Li, binary option James, Ravi Madhavan, Joseph Mahoney 2007 Postępy w zarządzaniu strategicznym. OPCJE RZECZYWISTE: ZATRZYMYWANIE I PATRZEĆ. Prezentacja na temat: Young Li, binary option James, Ravi Madhavan, Joseph Mahoney 2007 Postępy w zarządzaniu strategicznym REALNE MOŻLIWOŚCI: ZAPISYWANIE I PRZYSZŁOŚĆ. Zapis prezentacji: 1 Young Li, binary option James, Ravi Madhavan, Joseph Mahoney 2007 Postępy w zarządzaniu strategicznym PRAWDZIWE MOŻLIWOŚCI: ZAPISYWANIE ZDJĘĆ I PATRZEĆ WCZEŚNIEJSZYM 2 Skoncentrowany raport na temat rozwoju teorii rzeczywistych opcji i tego, jak można efektywnie wykorzystać rzeczywiste pomysły na opcje Dyskusja na temat przeszłość, teraźniejszość i potencjalna przyszłość badań nad realnymi opcjami i literatura Ustalone rzeczywiste opcje Prawdziwą opcją jest prawo do podjęcia pewnych działań lub decyzji w przyszłości (tj. możliwość zawarcia umowy, zaniechania lub umowy itp.). PRZEGLĄD ARTYKUŁU 3 Decyzje inwestycyjne Implikacje typowych realnych opcji w strategiach inwestycyjnych Wybór trybu inwestycyjnego Skutki rzeczywistych opcji w zarządzaniu i organizacji Efektywność Implikacje Jak prawdziwa analiza i zrozumienie opcji wpływa na wycenę i wyniki PRZEGLĄD AKTUALNYCH OPCJONALNYCH OPCJI LITERATURA 5 Czekanie na inwestowanie W przypadkach niepewność i wysoka nieodwracalność inwestycji, firma może zdecydować się zainwestować później niż natychmiast Pozwala firmie czekać na korzystne warunki Porzuć i zamień teorię opcji realistycznych proponuje, aby wartość opcji put wzrosła wraz z wartością odzysku i przyszłej niepewności. Dodaje rozważania do zbycia do analizy NPV Rozwój korporacyjny Decyzje podjęte niekoniecznie dla natychmiastowych przepływów pieniężnych, ale dla wartości derived from potential future benefits and returns INVESTMENT AND DIVESTMENT 6 Option Interactions Additional options increase the value of investment projects Substitutable options add flexibility to investments, increasing value Dueling options take place of each other but have differing value Options Portfolios Strategic decisions can be viewed as bundles of real options RD project portfolios can be viewed as a portfolio of options Alliances can be viewed as exploratory investments in real options INVESTMENT AND DIVESTMENT 7 Competitive Dynamics Investments are made with the industry as a whole in mind Options are weighed with first-mover advan tage, competitive entry, sector monopolydominance, etc. Uncertainty and Learning In general, uncertainty increases the value of real options Two types: Exogenous resolved with time, encourages waiting prior to investing Endogenous reduced by strategic investments, reveals learning opportunities and can encourage investing Investments can be made by a firm to influence uncertainty to their advantage INVESTMENT AND DIVESTMENT 8 Choice of Investment Modes Real options can affect a firms choice in investment modes Real options weigh heavily on the make or buy decision Example - Exogenous technological uncertainty leads to a preference for equity collaboration over acquisition Collaborative Ventures Trading of real options between partners can create joint gains Optimal equity shares of a joint venture can be determined by the real options each partner holds ORGANIZATION AND GOVERNANCE 9 Valuation Risk-neutral probabilities of success are smaller for early-stage ventures p ositively related to the number of prior financing rounds Implied volatility is larger for early-stage ventures and are negatively related to the number of prior financing rounds Performance Implications Option pricing models may not readily apply to real investments (because of differences between real and financial options) Businesses that link small options with large strikes will perform better than those who stay small or large Firms with greater exit value and less specialized assets are worth more to investors VALUATION AND PERFORMANCE 10 Investment Real optionslearning and resources and capabilities Investment decisions from a real options perspective Exitabandonment decisions Interactions between real options and option-like projects Investment Mode Choices Governance choice and contractual issues Performance Implications Real options theory and organizational performance Cost of real options creation and exercise Firm and industry-level influences on investmen t performance THE FUTURE OF REAL OPTIONS RESEARCH